Formalne i terminowe uwarunkowania otrzymania pozwolenia na budowę, czyli kiedy można zacząć budowę

Podejmując decyzję o rozpoczęciu budowy własnego domu wg dostarczonej dokumentacji projektu typowego należy pamiętać o procedurze związanej z uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz zawiadomienia o zamiarze przystąpienia do realizacji budynku. Obecnie procedurę uzyskania pozwolenia na budowę regulują przepisy Prawa Budowlanego (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623) z późniejszymi zmianami) oraz przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Skompletowanie dokumentacji projektowej którą należy w 4 egzemplarzach złożyć w lokalnym starostwie lub urzędzie miasta należy do projektanta. W zakres dokumentacji reguluje rozporządzenie Ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dziennik Ustaw z 2013r. poz. 762, Dziennik Ustaw z 2012r. poz. 462). Do wniosku o pozwolenie na budowę należy załączyć prawidłowo wypełnione ( radzimy wypełniać w obecności projektanta, zapisy oświadczenia mogą być dla wielu osób dość nieczytelne) oświadczenie o posiadanym tytule prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dodatkowo urząd może zażądać złożenia formularza danych statystycznych dotyczących planowanej inwestycji. Wszelkie informacje do wypełnienia tego dokumentu można pozyskać z dokumentacji projektowej, więc może go wypełnić osobiście inwestor. Starostwa lub inny urząd przez niego uprawniony weryfikuje na pierwszym etapie formalna zawartość złożonej dokumentacji i wniosku. W przypadku stwierdzenia braków wnosi o uzupełnienie. Następnie weryfikuje projekt pod względem zgodności z miejscowym planem lub decyzją o warunkach zabudowy i innymi przepisami lokalnymi, w tym opiniami i warunkami przyłączenia do sieci. Urzędnicy mają prawo również do weryfikacji projektu pod względem zgodności z przepisami oraz normami branżowymi. W przypadku stwierdzenia niezgodności z ww przepisami w trybie postanowienia urząd nakłada obowiązek na inwestora do usunięcie niezgodności bądź uzupełnienia dokumentacji projektowej. Termin otrzymania pozwolenia na budowę od daty złożenia wniosku wynosi 60 dni. Niemniej w większych ośrodkach miejskich przy znacznej liczbie złożonych wniosków termin ten jest często wydłużany nawet do kilku miesięcy. W niektórych przypadkach urząd ma prawo do zawieszenia postępowania na czas nieokreślony. Po wydaniu decyzji dokument ten winien uzyskać prawomocność. Termin uzyskania takiego statusu decyzji uzależniony jest od czasu dostarczenia i uzyskania potwierdzeń o dostarczeniu korespondencji do stron postępowania administracyjnego oraz braku sprzeciwu stron. W przypadku wniesienia sprzeciwu sprawa kierowana jest do rozpatrzenia do drugiej instancji. Po otrzymaniu prawomocnego pozwolenia na budowę dla „naszego” adaptowanego projektu gotowego należy powierzyć organizację prowadzenia prac budowlanych uprawnionemu kierownikowi budowy. Na 7 dni przed przystąpieniem do realizacji należy zawiadomić organ nadzoru budowlanego oraz projektanta o tym zamiarze.

Obecnie uchwalona została nowelizacja prawa budowlanego, która obowiązywać będzie od czerwca 2015 i wprowadza znaczące zmiany w odniesieniu do formalnego zatwierdzenia realizacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Zmiana Prawa budowlanego znosi wymóg uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę lub przebudowę domu jednorodzinnego. Rozwiązanie to dotyczy budynków, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją, dotyczy to sytuacji, w której dom nie jest uciążliwy dla sąsiadów. W przypadku projektów gotowych - typowych Architekt adaptujący będzie zobowiązany do określania czy dany projekt spełnia przedmiotowe wymaganie. W takim przypadku konieczne jest tylko zgłoszenie budowy z projektem budowlanym i dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku. Starosta będzie miał 30 dni na ewentualny sprzeciw. Znosi się ponadto obowiązek załączania do projektu budowlanego dodatkowych dokumentów takich jak: oświadczeń właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej (z wyjątkiem dróg krajowych i wojewódzkich, dla których takie uzgodnienia nadal będą konieczne), oświadczeń o zapewnieniu energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, oraz Spełnienie przez budynek warunków w zakresie podłączenia do mediów będzie weryfikowane na etapie zgłoszenia terminu rozpoczęcia robót budowlanych.

Zlikwidowano również obowiązek zgłoszenia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Do tej pory inwestor - na co najmniej 7 dni przed planowanym terminem rozpoczęcia robót - musiał powiadomić nadzór budowlany.