Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy

Proces doboru i adaptacji projektu gotowego wiąże się z koniecznością uwzględnienia warunków lokalnych określonych przez daną gminę. Są one formułowane w postaci uchwał gminy i opracowywane w postaci miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku ich braku w postaci warunków zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym  należy on do zadań własnych gminy i stanowi podstawę planowania przestrzennego w gminie. Podstawą do opracowania planu jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest to dokument kreujący politykę przestrzenną gminy i obok mpzp jest aktem planowania przestrzennego jednak nie jest aktem prawa miejscowego i nie może być podstawą do wydania decyzji administracyjnych. Studium określa jedynie kierunki rozwoju przestrzennego i zasady polityki przestrzennej. Na jego podstawie sporządzany jest mpzp, który nie może naruszać ustaleń studium. Jest on opracowywany w części tekstowej stanowiącej treść uchwały i graficznej jako załącznik do uchwały. Co ważne z punktu inwestora planującego budowę, w trakcie procedury sporządzania planu miejscowego jest on wykładany do wglądu publicznego na okres min.21 dni i w tym czasie organizowana jest dyskusja publiczna, a w terminie 14 dni od zakończenia wyłożenia można składać uwagi do planu.
Podstawowe oznaczenia graficzne występujące na rysunku planu to:
- granice obszaru objętego planem
- granice administracyjne
- linie rozgraniczające terenu o różnym przeznaczeniu
- linie zabudowy
- granice i oznaczenia obiektów i terenów chronionych
- granice terenów zamkniętych
- oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego
- oznaczenia informacyjne

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania, projekt powinien być zgodny z decyzją o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.
Jest ona instrumentem planowania przestrzennego, jej celem jest ustalenie czy dane zamierzenie inwestycyjne nie naruszy ładu przestrzennego.
Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a w praktyce decyzję wydaje w jego imieniu komórka w urzędzie gminy np. wydział urbanistyki, geodezji itp.
Przed sporządzeniem decyzji urząd dokonuje analizy terenu w obszarze co najmniej trzech szerokości frontowej działki jednak nie mniej niż 50m.
Aby wydać decyzję konieczne jest spełnienie łącznie kilku warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy
- teren ma dostęp do drogi publicznej
- istnieje lub jest projektowana sieć uzbrojenia terenu wystarczająca dla planowanej inwestycji
- teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi

W decyzji o warunkach zabudowy są określane co najmniej poniższe wymagania
- linia zabudowy
- wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu
- szerokość elewacji frontowej
- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej lub attyki
- geometria dach (min. kąt nachylenia, układ połaci)
Należy zwrócić szczególną uwagę, że w przypadku gdy na terenie, na który ma zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy istnieje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego urzędy zazwyczaj wstrzymują wydanie decyzji na okres sześciu miesięcy przedłużając niekiedy do dziewięciu miesięcy.
Zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego decyzja powinna zostać wydana w czasie jednego miesiąca, a w przypadkach szczególnie skomplikowanych w czasie 2 miesięcy.