Różnica między decyzją o warunkach zabudowy, studium zagospodarowania przestrzennego a miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

W procesie przygotowania inwestycji najważniejszym aktem formalno-prawnym który powinniśmy uzyskać jest decyzja o pozwoleniu na budowę budynku. Oprócz 4 egzemplarzy projektu budowlanego do wniosku o wydanie przedmiotowej decyzji musimy załączyć szereg uzgodnień opinii i wypisów. Projekt gotowy oczywiście powinien zostać adaptowany do warunków lokalnych przez uprawnionego architekta i konstruktora. Przed zakupem projektu należy ( najlepiej zlecając te czynności architektowi) ocenić zgodność wybranego projektu z warunkami zabudowy które określa urząd gminy. Podstawowym aktem prawnym regulującym kwestie gabarytów budynku, lokalizacji oraz innych uwarunkowań funcjonalno-przestrzennych jest Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego. Przyjmowany w formie uchwały rady gminy, określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Składa się z części tekstowej (uchwała) oraz graficznej ( załącznik do uchwały). Ustalenia planu miejscowego, wraz z innymi przepisami, kształtuje sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Plan miejscowy stanowi podstawę planowania przestrzennego w gminie. Ustanawia przepisy powszechnie obowiązujące na danym terenie, będące podstawą wydawania decyzji administracyjnych (w przeciwieństwie do studium, które wyraża jedynie politykę przestrzenną gminy). W planie miejscowym dokonuje się również zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. (nie mylić z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej i leśnej, tzw. odrolnieniem).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie może wykraczać poza granice administracyjne gminy, może za to obejmować tylko część jej obszaru. Na terenie gminy może obowiązywać więcej planów miejscowych, ich granice jednak nie mogą się nakładać[6]. Plan nie może naruszać ustaleń studium, co stwierdza rada gminy przed jego uchwaleniem[7].

Organem sporządzającym plan miejscowy jest odpowiednio:

  • wójt (w gminach wiejskich),

  • burmistrz (w miejskich lub miejsko-wiejskich),

  • prezydent miasta (w miastach liczących powyżej 100000 mieszkańców lub będących siedzibą województwa przed 1 stycznia 1999 roku).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalany jest przez radę gminy (radę miasta) i ogłaszany przez wojewodę w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Proces uchwalania miejscowego planu jest procedurą czasochłonną oraz skomplikowaną.

Procedura planistyczna obejmuje szereg etapów formalno-prawnych:

  1. Rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia MPZP.

  2. Ukazuje się w prasie ogłoszenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o przystąpieniu do planu i możliwości składania wniosków do planu

  3. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta zwraca się z do organów i instytucji zewnętrznych z prośbą o przesyłanie wniosków do projektu planu.

  4. Dla danego terenu zostaje opracowana dokładna, wielobranżowa analiza stanu istniejącego oraz zebrane zostają uwarunkowania.

  5. Przygotowanie projektu planu.

  6. Opracowanie prognozy wpływu ustaleń planu na środowisko przyrodnicze.

  7. Akceptacja wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i skierowanie projektu planu do opiniowania i uzgodnień.

  8. Opinie – władz gmin sąsiednich oraz gminnej (miejskiej) komisji urbanistyczno-architektonicznej.

  9. Uzgodnienia – m.in. urząd wojewódzki, właściwy zarządca dróg, konserwator zabytków, policjawojskostraż pożarna.

  10. Opracowanie analizy skutków ekonomicznych realizacji planu.

  11. Wyłożenie planu do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni. Zainteresowani zawiadamiani są poprzez ogłoszenie w prasie lokalnej i krajowej. W czasie wyłożenia organizowana jest dyskusja publiczna nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie.

  12. W terminie do 14 dni od zakończenia wyłożenia można składać uwagi do planu.

  13. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta rozpatruje uwagi do planu, które wpłynęły w trakcie wyłożenia, a następnie przekazuje do rady gminy (miasta) projekt planu wraz z nieuwzględnionymi uwagami. Jeżeli w wyniku uwzględnienia uwag, do projektu wprowadzono zmiany, ponawia się uzgodnienia w niezbędnym zakresie.

  14. Rada gminy (miasta) stwierdza, że projekt planu nie narusza ustaleń studium.

  15. Rada gminy (miasta) uchwala MPZP.

  16. Wójt, burmistrz lub prezydent przedstawia wojewodzie plan wraz z dokumentacją w celu oceny ich zgodności podjętej z prawem.

  17. MPZP zostaje ogłoszony w dzienniku urzędowym właściwego województwa. Uchwała w sprawie uchwalenia MPZP obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 od dnia ogłoszenia. Najpóźniej w dniu wejścia w życie, kopia planu musi być przekazana staroście.

Od listopada 2008 roku dla planu miejscowego konieczne jest również przeprowadzenie, równolegle do procedury planistycznej, strategicznej oceny oddziaływania na środowisko.



Z uwagi na skomplikowanie formalno-prawne tematu uchwalania miejscowego planu a co z tym związane znaczne koszty takiej operacji, gminy bardzo często unikają wykonania takiego planu czy wręcz nie są w stanie go uchwalić.

Brak planu powoduje konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji.

Uprawnionym organem do wydania takiej decyzji jest wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta.

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy musimy spełnić szereg warunków określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeden z nich odnosi się do sąsiedniej działki. Decyzji bowiem nie otrzymamy jeśli:

  • żadna z sąsiednich działek dostępnych z tej samej drogi publicznej nie jest w ogóle zabudowana

  • zabudowa sąsiednich działek nie umożliwia określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów i cech w szczególności gabarytów i formy architektonicznej, linii budowlanej i zagęszczenia zabudowań.

Innymi słowy nasz dom będzie musiał przypominać domy sąsiednie- nie zbudujemy nic większego, ani znacząco mniejszego, musimy zachować podobny styl zabudowy, kształt a nawet kolor dachu i zagęszczenie budynków. Natomiast jeśli w okolicy nie ma domów, lub są to na przykład stare chaty, lub budynki gospodarskie nie uzyskamy decyzji- nie będzie na czym jej wzorować.

 

Aktem pomocniczym z którego zgodnością kieruje się gmina przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz przy przystąpieniu do opracowania Miejscowego planu przestrzennego jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium jest podstawowym dokumentem kreującym politykę przestrzenną gminy. Obok miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest aktem planowania przestrzennego i w systemie planistycznym zaliczane jest do aktów planowania ogólnego[2]. Nie jest aktem prawa miejscowego, a więc nie zawiera przepisów powszechnie obowiązujących i nie może być podstawą do wydania decyzji administracyjnych. Ma za to charakter aktu kierownictwa wewnętrznego, obowiązującego w systemie organów gminy. Wiąże wójta, burmistrza, prezydenta miasta przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i służy koordynacji ustaleń tych planów.

Wśród funkcji zadań studium wymieniane jest również ukazanie gospodarczych i przestrzennych perspektyw rozwoju.